Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania

by Bartosz Józefiak

Cała prawda o branży deweloperskiej w Polsce.

Na zamkniętej konferencji deweloperzy dzielą się patentami na to jak wycisnąć najwięcej z metra kwadratowego i z klienta. Rozmawiają swobodnie, bo nie wiedzą, że na sali jest reporter.

Zainspirowany tymi nie zawsze etycznymi zwierzeniami Bartosz Józefiak wyrusza w Polskę, by sprawdzić, jak tak naprawdę wygląda budowa naszych domów i mieszkań. Urzędnicy, architekci, deweloperzy, marketingowcy i budowlańcy zdradzają mu, na czym najbardziej oszczędzają, na czym (i na kim) zarabiają najwięcej, na jakie kompromisy chodzą najczęściej i przede wszystkim, co ukrywają przed klientami. Ta książka to przerażający obraz tego, jak buduje się Polska, ale też kopalnia wiedzy dla każdego, kto chce kupić mieszkanie (i jeszcze wygodnie w nim mieszkać).

Patodeweloperka to dociekliwy reportaż, ujawniający hipokryzję i niewydolność branży napędzanej jedną emocją – chciwością.

Genres: Nonfiction, Audiobook, Reportage, Politics, Poland, Polish Literature, Book Club

352 pages, Paperback

First published May 13, 2024

Reviews

[Maksymilian · Rating 5 out of 5]

Fenomenalny reportaż Bartosza Józefiaka, który dostał się na ogólnokrajowe spotkanie deweloperów i pod przykrywką zdemaskował ich nikczemne interesy.
Autor wprowadza nas w świat biznesu, w którym jedyną namiętnością jest chciwość. Zręcznie przechodzi przez cały proces budowy i dzieli go na poszczególne etapy.

W wywiadach przeprowadzonych z ludźmi z branży Józefiak dowiaduje się wiele o deweloperce, flipperingu i rentierstwie. Okazuje się, że sektor ten nie jest wcale zdominowany przez międzynarodowych graczy, lecz przez średniej wielkości polskie firmy i mikrodeweloperów. Większość inwestorów w tej branży nie posiada specjalnych kwalifikacji i wykształcenia, lecz astronomicznie wysokie zyski przez marże na poziomie 30%!, zachęciły ich do inwestycji. Całemu precedensowi sprzyja fakt, że państwowe mieszkalnictwo poszło pod nóż. Problemy mieszkań komunalnych zostały zrzucone na samorządy, które nie były w stanie sprostać zadaniu. Efekty tego odczuwa przeciętny Polak, przez wysokie ceny najmu i szybujące w górę ceny mieszkań.

Model w całości oparty na wolnym rynku rodzi kolejne patologie. Zawód architekta, twórczy i wymagający własnej inwencji, stał się typową masówką, gdzie liczą się wyłącznie umiejętności wyciskania największego PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkania). Deweloprzy nie chcą buduować wygodnych i przemyślanych mieszkań, bo ich celem jest budować jak najwięcej w jak najkrótszym czasie. Wymagają od architektów jak największych optymalizacji kosztów. Ich oczekiwania względem projektu w połączeniu z brakiem wiedzy na temat budownictwa kończą się niepraktycznymi rozwiązaniami. W efekcie tego oczywiście spada również jakość ich wykonania. „To są właśnie takie, kur*a, chłopki-roztropki z pieniędzmi co się bawią w deweloperke” - myśle że ten cytat oddaje sens moich myśli.

Osiedla w Polsce nie powstają tam, gdzie byłyby najlepszy z punktu widzenia mieszkańców. Powstają tam, gdzie deweloperowi uda się kupić najtańszą działkę, na którą wcześniej otrzymał zgodę od samorządu. Rady miast i sołectwa przytakują takiemu precedensowi, gdyż jest to w ich interesie (więcej mieszkańców i przedsiębiorstw = większy dochód z podatków). Zdarzają się też przypadki korupcji, od której samorządy nie są wolne.

W książce możemy przeczytać o szeregu pato-inwestycji w największych polskich miastach i poznać ich historie. Osobiście najbardziej zainteresowała mnie historia osiedla Bliska Wola, którego gęsta zabudowa i mieszkania po niecałe 20m^2 przysporzyły określenia „warszawskiego honkongu”.

Przerażający w tym wszystkim jest fakt, że polskie prawo budowlane pełne jest niedociągnięć i luk z których deweloper korzysta. Mimo częstych i oczywistych uchybień w projekcie konsument ma realnie zerowe możliwości egzekwowania odszkodowania. Jeśli deweloper nie jest skory do współpracy to często działa na zasadzie: „nie mamy pańskiego płaszcz i co nam pan zrobi”.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest w opłakanym stanie. 99% mieszkań budują deweloperzy. Samorządy nie idą po rozum do głowy, aby negocjować z deweloperem planów budowy. Rząd centralny swoim liberalnym programem kredytu 0% pogłębia kryzys, ładują pieniądze podatników do kieszeni banków oraz deweloperów. Realnie program przynosi odwrotne skutki do zamierzonych. Czy tak powinna działać 20 gospodarka świata? Myślę, że odpowiedź zna każdy.

Lektura obowiązkowa dla wszystkich choć trochę zainteresowanych tematem!

[pi.kavka · Rating 5 out of 5]

Bardzo dobry reportaż traktujący o wszelkich patologiach budowy nowych domów i mieszkań przez deweloperów. Jest tu wszystko, co najgorsze, co może spotkać świeżych nabywców nieruchomości. Obok tematu budowania osiedli na odludziu, czy nagminnego używania tańszych zamienników materiałów do budowy przeczytamy tu też m.in. o tym, jakie praktyki stosują deweloperzy, żeby sprzedać swój produkt, oraz jakimi sposobami próbują „przeczekać” niezadowolonych klientów i ostatecznie zmusić ich, aby ci sami zapłacili za wszelkie usterki.

Emocje, które towarzyszyły mi przy czytaniu były porównywalne z tymi, które odczuwam, kiedy czytam horror lub wyjątkowo krwawy horror. Dosłownie chwilę po tym, jak zabrałam się za lekturę, podpisaliśmy z moim chłopakiem umowę z deweloperem. Nie ma jeszcze fundamentów bloku, w którym będziemy mieszkać, a oczami wyobraźni ja już widzę absolutnie każdą możliwą usterkę, która została opisana w książce Bartosza Józefiaka. Mam nadzieję, że tak, jak nie spotykają mnie wilkołaki i masowi mordercy, również i problemy z deweloperem będę mogła w swoim przypadku włożyć między bajkami.

W mojej opinii to lepszy reportaż autora aniżeli ”Wszyscy tak jeżdżą”. Do tamtego miałam trochę uwag i niekoniecznie ze wszystkim się zgadzałam, a odnosiłam wrażenie, że Józefiak bardzo usilnie naciska i próbuje przeforsować swoje własne spojrzenie na dany temat, nie dając przestrzeni dla jakiejś formy dyskusji. W ”Patodeweloperce” skupiał się na samych negatywach systemu i często nieuczciwych praktykach deweloperów, o czym pisze od razu na początku.

Polecam, bo to ciekawy reportaż, rzucający sporo światła na temat, który od wielu lat jest na ustach wszystkich i jest szeroko krytykowany, ale przy tym – z braku wyboru – całkowicie akceptowany.

[Mateusz Płocha · Rating 5 out of 5]

Autor wyrasta na mojego ulubionego reportażystę. Ta książka to absolutny must read. Wszystko dogłębnie i klarownie przedstawione. Jest miejsce na humor, jest miejsce na wkurw. To pozycja dużo lepsza od wydanej w zeszłym roku “Dziur w ziemi” bo autor wie, że temat patodeweloperki dotyczy dosłownie wszystkich a nie tylko ludzi z lewicowej, warszawskiej bańki.

Niech każdy przeczyta tę książkę i zacznijmy coś w końcu robić z tym chorym systemem, który premiuje bogatych naciągaczy.

[Kasia (kasikowykurz) · Rating 4 out of 5]

To by mogło być nawet zabawne, gdyby nie było tak cholernie prawdziwe! Bardzo dobry reportaż, ukazujący patologie na deweloperskim rynku. Trochę mnie zmroziło, jak mowa była o Baninie, bo swego czasu szukałam tam mieszkania, a po przesłuchaniu tej książki cieszę się, że jednak zmieniły nam się plany. Mam o tyle szczęście, że moje spotkanie z deweloperem wspominam dobrze (nie było idealnie) i kupno wymarzonego m2 obyło się bez większych problemów, ale mimo wszystko twierdzę, że to jest jedna z tych książek, którą każdy mógłby na pewnym etapie życia chwycić w ręce. Świetna robota.

[Emilie Juliette · Rating 5 out of 5]

Bardzo bolesny reportaż o patodeweloperskiej rzeczywistości w Polsce. Dobrze przeczytać przed kupnem mieszkania od dewelopera, ale pamiętając o tym, że sam autor zaznaczył - to książka o tych złych deweloperach, dobrzy też są (podobno).
W łatwy i przystępny sposób wyjaśnia proces kupna działki pod budowę deweloperską, aż po remonty i oddanie kluczy. Przybliża pracę architekta nad projektem, a także czym są tajemnicze PUM-y, o których my - śmiertelnicy wiemy niewiele, a które są synonimem dolara w oczach dewelopera.
Dowiemy się nawet na czym deweloper oszczędza podczas budowy konstrukcji i jak to wpływa na nasze codzienne życie. Sama długo się zastanawiałam dlaczego non stop wieczorami słyszę kaszel sąsiada w mieszkaniu naprzeciwko, teraz już wiem :) Najtańsze i najcieńsze produkty do izolacji, spełniające normę jedynie dolnej granicy przyzwoitości. Niestety, to legalne.
Poznamy również odpowiedzi na pytanie skąd biorą się jednolite domki kopiuj/wklej w polu kapusty i dlaczego nikt nie dobuduje do nich rozsądnej drogi. Ani infrastruktury. Choć tę podobno obiecano.
Z reportażu dowiadujemy się również o istnieniu firm, które są sprzymierzeńcami w walce z nieuczciwymi deweloperami. Smuci jedynie fakt, że w Polsce jest potrzeba by te firmy istniały.
Książka ta może nie jest skarbnicą wiedzy z uwagi na dość ograniczoną liczbę stron, ale przynajmniej przekazuje wiedzę w pigułce i z pewnością warto chwycić po inne książki o tej tematyce, jeśli jest się patodeweloperką zainteresowanym. A ciężko nią nie być zainteresowanym skoro każdy z nas gdzieś mieszkać musi.

[Maczek · Rating 5 out of 5]

Niby nic nie zaskakuje, ale jednak wszystko smuci. Józefiak z charakterystyczną dla siebie lekkością pióra przybliża motywy i sposoby działania deweloperów w Polsce, rysując tym samym obraz ponury i beznadziejny, obfitujący za to w chciwość i oportunizm.

[Prigo · Rating 5 out of 5]

Zdecydowanie warto sięgnąć po tą książkę nieważne czy właśnie kupuje się mieszkanie czy nie. Cały proces patodeweloperki: od otrzymania przez inwestora pozwolenia na budowę, po przekazaniu kluczy nowemu lokatorowi jest opisany ciekawie oraz w taki sposób że wszystko co jest napisane o deweloperce da się łatwo zrozumieć, bez większej wiedzy w tym temacie.

[Denyeverything · Rating 5 out of 5]

szkoda gadać jak to wszystko wygląda
pomijając tematykę, znalazłam nowego autora, na którego reportaże warto wyczekiwać

[MlleGabrielle]

Bardzo smutna książka; podnosi też ciśnienie.

[Zawszezaczytana]

Bardzo dobry reportaż, który idealnie zbiera w całość wszystkie absurdy polskiej patodeweloperki 💀

[Jag0da · Rating 5 out of 5]

wow, to był niesamowity reportaż. otwiera oczy i wgl super czytajcie

[edsia · Rating 4 out of 5]

4,5 - momentami trochę powtarzalna, jako osoba z bliskiej patodeweloperce branży dużo już wiedziałam. Mimo to dobra i pełna poświęceń praca researchowa. Chce więcej!!

[Bartek · Rating 5 out of 5]

Wspaniałą niszę znalazł sobie Józefiak: książki, od których aż się chce napełniać benzyną butelki.

[Agnieszka · Rating 3 out of 5]

Solidna robota, ale tym razem jakoś mnie nie autor nie porwał. Pewnie dlatego, że niczym specjalnie nie zaskoczył, a część tekstu już znałam z artykułów prasowych. Niemniej, jeśli ktoś nie czyta Dużego Formatu czy tygodników opinii, a także nie interesuje się na bieżąco tematami związanymi z polityką mieszkaniową i rynkiem nieruchomości, to lektura może mu mocno otworzyć oczy na branżowe realia. Wspólnym mianownikiem z Wszyscy tak jeżdżą jest wieloaspektowe przedstawienie tematu i brak założonej z góry tezy, co samo w sobie ma istotną wartość wyjściową. Klamrą dla pozostałych tekstów jest relacja z wykładów i kuluarowych rozmów na Dniu Dewelopera - zamkniętym branżowym wydarzeniu, na które Józefiak przedostał się incognito. Dowiecie się tutaj, dlaczego mieszkania w Polsce są drogie, źle zaprojektowane, kiepsko wybudowane, częstokroć pośrodku niczego, a mimo to idą jak woda, zaś państwo oddało sektor budownictwa mieszkaniowego podmiotom prywatnym, zwalniając się z obowiązku zaspokojenia podstawowej potrzeby obywatela, jaką stanowi posiadanie dachu nad głową. Z pewnością jest to tytuł o wiele bardziej wartościowy, niż publicystyczny bełkot zawarty w Dziurach w ziemi, drugiej książce z "patodeweloperką" w tytule.

[Książkowa Wrona · Rating 5 out of 5]

Świetnie napisany reportaż, wnikliwy, autor na czynniki pierwsze rozbraja polską deweloperkę, przechodzi przez każdy poziom budowy. Są rozmowy z klientami i z wykonawcami, z deweloperami i z ekspertami. Bardzo potrzebny, szkoda, że ludzie u władzy go nie przeczytają...

[Patrycja · Rating 4 out of 5]

Kolejny świetny reportaż! Absurd goni absurd. Aż masz czasami ochotę się zaśmiać, ale po chwili przypominasz sobie, że to smutna prawda.

[Monika · Rating 4 out of 5]

Książka, którą "Dziury w ziemi" Łukasza Drozda chciałaby być.

Bartosz Józefiak podchodzi do tematu analizując każdy etap - od zakupy działki do odbioru przez nowych właścicieli - pokazując, jakie patologie można spotkać na każdym z nich.

Wniosek? Jest źle, państwo powinno zacząć budować mieszkania, inaczej nadal rynek deweloperów będzie napędzać głównie chciwość, a nie jakość.

[Mateusz Buczek · Rating 5 out of 5]

Bartosz Józefiak ma szansę stać się jednym z moich ulubionych dziennikarzy. Rok temu mocno wkurwił mnie książka “Wszyscy tak jeżdżą”, a teraz powraca z tematem patodeweloperki i również jest to pozycja bardzo udana.

Reportaż denerwuje, ale pokazuje też złożoność problemu przed jakimś stoi polski rynek mieszkań. Autor zamiar zrzucić pełną winę na chciwych deweloperów, postanawia krok po kroku ukazać jak skomplikowany system wyhodowali politycy i wolny rynek po 89 roku, oraz że wyjście z niego nie jest łatwe (choć nie niemożliwe). Bardzo denerwująca i dołująca książka, z iskierka nadziei.

[Ewa K · Rating 4 out of 5]

Świetnie napisany reportaż, który w lekkiej formie porusza przerażający temat budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Autor jako uczestnik konferencji deweloperskiej przysłuchuje się „biznesmenom”, których jedynym celem jest zysk, co prowadzi do licznych patologii. Bartosz Józefiak przedstawia, jak wygląda budowanie i sprzedaż mieszkań w Polsce, zwracając uwagę na: strategię zakupu działek pośrodku niczego, podjeście samorządowców, działanie biur marketingowych, sytuację architektów, projektantów i budowlańców. Za tymi wszystkimi opowieściami niejednokrotnie kryją się dramaty zwykłych ludzi pragnących znaleźć godne miejsce do życia.

[Morri · Rating 4 out of 5]

Bardzo dobry reportaż, nie tylko podchodzący do tematu kompleksowo, z uwzględnieniem każdego etapu budowania "deweloperskiego", ale dodatkowo okraszony porządną dawką bibliografii.

Tematyka z pewnością oburzająca dla przeciętnego zjadacza chleba, marzącego skrycie o własnym M2. Ilość cwaniactwa i przekrętów, jakie idą w parze z budowaniem miejsc do życia dla innych ludzi, przyprawia o zawrót głowy. Po przeczytaniu tej pozycji naprawdę aż chce się krzyczeć, że mieszkanie powinno być prawem, nie towarem.
Naprawdę bardzo przykry obraz tego, jak cwaniactwo i pogoń za zyskiem jednej osoby może przyczynić się do pogorszenia życia tysięcy.

Czytając, odnosiłam wrażenie, jakbym czytała transkrypt programu telewizyjnego typu "Uwaga". Miało to niewątpliwy plus, bo czytało się naprawdę szybko i strony znikały nie wiedzieć kiedy. Jednocześnie czułam się odrobinę oderwana od treści, właśnie tak, jakbym obserwowała wszystko przez szkło.

[Daria Ławniczak · Rating 5 out of 5]

Lektura poruszająca ważny problem społeczny w Polsce. Zabrakło mi dokładniejszego omówienia propozycji rozwiązań, jakie mógłby się sprawdzić w polskim mieszkalnictwie z porównaniem z innymi państwami.

[agvatva · Rating 5 out of 5]

4.5/5

[DziarskaKaczuszka · Rating 4 out of 5]

Aż się płakać chce

[Ciastek · Rating 4 out of 5]

Kolejny świetny reportaż tego autora. Temat przedstawiony bardzo dogłębnie,lecz przystępnie. Całokształt pokazuje system,który kuleje na dosłownie każdej płaszczyźnie 💀💀💀

[Żużannkaczytanka · Rating 5 out of 5]

Fenomenalna

[Adam Kopeć · Rating 4 out of 5]

Dobrze się to czyta, doceniam też pracę dziennikarską wykonaną w temacie - to odświeżające że autor nie siedział tylko w internecie żeby zdobyć materiał by ją napisać.

Niemniej… to jest książka z tezą. Z jednej strony pokazuje dużo patologii (i słusznie), a z drugiej trudno się w niej doszukać jakiejś takiej… sensownej skali porównawczej. Można z niej wysnuć wrażenie że w Polsce nikt nie zbudował sensownego bloku mieszkalnego w ostatnich latach, a to przecież nieprawda.

Wydaje mi się też że trochę za mały nacisk położony jest tu na kwestie kontroli (albo jej braku) ze strony instytucji państwa. No niby jest trochę o nadzorze budowlanym i władzach miejskich, które działki udostępniają lub nie, ale brakuje mi tu jakiegoś pociągnięcia tej koncepcji dalej - jeśli zmieniać… to jak?

Generalnie książkę polecam. I cieszę się że przeczytalem ją już po decyzji o zakupie mieszkania :)

[Zofia Domagalska · Rating 5 out of 5]

Świetny reportaż. Już nigdy nie podejdę z zaufaniem do nieruchomości z rynku pierwotnego, tylko ze względu na to, że to przecież nowe budynki.

[Maria · Rating 5 out of 5]

Dobra książka o osobach pasjonujących się oszustwem.

[Michał Józef Gąsior · Rating 5 out of 5]

Na początek anegdotka, która poniekąd dobrze oddaje o czym "Patodeweloperka" jest. Miałem nie tak dawno niewątpliwą przyjemność uczestniczyć w spotkaniu autorskim z panem Józefiakiem w krakowskim Ogniwie. W dyskusji poza autorem i moderatorem uczestniczyła także Magdalena "Pieing" Milert (którą serdecznie pozdrawiam i polecam wszystkim Jej działalność w Internecie i poza nim) oraz, zapewne dla przeciwwagi, pan Piotr Ogórek - dyrektor biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich w Krakowie. Podczas rozmowy reprezentant środowiska deweloperów próbował bronić naszego rodzimego rynku nieruchomości m.in. wspominając o białej księdze dobrych standardów, w której np. zawarto zalecenie, iż meble na planach i wizualizacjach nie powinny być pomniejszane tak, by potencjalnemu nabywcy wydawało się, że się w danym pomieszczeniu rzeczywiście zmieszczą. Na koniec, jak to zwykle bywa, pojawiła się część przeznaczona na pytania dla gości. Wtedy jeden ze słuchaczy podsumował działania PZFD w następujący sposób: "Mamy wiele branż w Polsce i one od lat 90 ewoluują (...) wypracowują standardy, dobre praktyki (...) a tu de facto od pana słyszymy, że waszą dobrą praktyką ogłoszoną w 2024 jest to, że nie będziecie oszukiwać ludzi w folderach reklamowych." To stwierdzenie bardzo dobrze oddaje wnioski płynące z "Patodeweloperki" Bartosza Józefiaka. Książka jest bardzo przekrojowa. Znajdziemy w niej fragmenty zawierające tragiczne historie, jak firmy deweloperskie zniszczyły życie rodzinom, a także opis procederu jaki jest wykorzystywany do omijania świadczenia gwarancji czy brania odpowiedzialności za sprzedawane mieszkania. Jest także trochę o tym jak wygląda praca na polskiej budowie z krótką wypowiedzią Tomasza Klarkowskiego, znanego w sieci bardziej jako Einar Thorwaldsen lub "Geralt na dźwigu" (jego działalność publiczną również rekomenduję śledzić). W szczególności polecam przerażająca wręcz historię o tym jak pan Józefiak postanowił zostać operatorem żurawia. Wnioski płynące z tej książki są raczej mało optymistyczne. Jednakże by miało być lepiej, musi wzrosnąć świadomość społeczna problemu. "Patodeweloperka" to niewątpliwie bardzo ważny element tego procesu. Zwłaszcza, że książkę czyta się bardzo szybko, a sama napisana jest sprawnie. Kończąc chciałem także bardzo mocno polecić rozmowę Tomasza Klarkowskiego z Jankiem Śpiewakiem, która dostępna jest w serwisie YouTube. Pojawia się tam temat książki pana Józefiaka, a także jeszcze więcej ciekawych informacji o tym, jak wygląda polska branża budowlana.

[Marta Mardyła · Rating 4 out of 5]

Dobrze napisany reportaż, nawet nie tak jednostronny, jak można by się spodziewać. Trochę otwierający oczy i dołujący. Warto przeczytać, jeśli nie ma się doświadczenia w kupowaniu mieszkania.