What do you think?
Rate this book
Co je v domě, není pro mě! aneb Jak investovat do nemovitostí bez rizika a bez starostí
Autoři mají více než 20leté zkušenosti v bezrizikovém a dlouhodobě výnosném investování do nemovitostí. Díky nim mohli sepsat tento jednoduchý a přehledný manuál, který vás krok za krokem provede investicí do vaší první výnosové nemovitosti a na praktických příkladech zodpoví všechny vaše otázky.
Jak a proč vůbec s investicemi do nemovitostí začít? Na jak dlouho vlastně investovat? Jak vybrat správnou výnosovou nemovitost a na co si dát při její koupi pozor? Jak nastavit financování bezpečně a bez rizika i pro případ, že dojde k náhlému poklesu výnosů? Jak poznat spolehlivého a bezproblémového nájemníka, jak si ho prověřit a jak svou investici ideálně ochránit? Jak nedělat klíčové chyby a minimalizovat rizika? Jak sepsat neprůstřelnou nájemní smlouvu a jak optimalizovat náklady pro daňové přiznání bez nutnosti platit právníkům a účetním za jejich rady?
Odpovědi na tyto a mnohé další otázky naleznete v naší knize.
Jak a proč vůbec s investicemi do nemovitostí začít? Na jak dlouho vlastně investovat? Jak vybrat správnou výnosovou nemovitost a na co si dát při její koupi pozor? Jak nastavit financování bezpečně a bez rizika i pro případ, že dojde k náhlému poklesu výnosů? Jak poznat spolehlivého a bezproblémového nájemníka, jak si ho prověřit a jak svou investici ideálně ochránit? Jak nedělat klíčové chyby a minimalizovat rizika? Jak sepsat neprůstřelnou nájemní smlouvu a jak optimalizovat náklady pro daňové přiznání bez nutnosti platit právníkům a účetním za jejich rady?
Odpovědi na tyto a mnohé další otázky naleznete v naší knize.
176 pages, Paperback
First published January 1, 2014
1 person is currently reading
21 people want to read
Ratings & Reviews
Friends & Following
Create a free account to discover what your friends think of this book!
Community Reviews
Displaying 1 - 2 of 2 reviews
January 14, 2015
Pohybuji se asi 7 let mezi nemovitostmi a hypotékami (nežívím se však přímým prodejem ani jednoho), proto jsem byl na knihu docela zvědav. Přeci jen v této oblasti u nás každý měsíc publikace nevycházejí.
Pozor, tato recenze je opravdu dlouhá.
Co se mi líbilo
Kniha zmiňuje šetření na důchod, snaží se lidem vysvětlit, proč by to měli dělat a že nelze spoléhat na stát - za mě nejvíce kladných bodů.
Důraz na lokalitu a její výběr, někdy mi přijde, jako by se pojem
lokalita z realitního trhu skoro vytratil, jako by vše byly jen
"dvaplusjedničky v zeleni" - tedy zde chválím osvětu.
Vysvětlení vyjednávání s bankami o hypotéce, ano - dnešní hypotrh je tvrdý a je třeba se jím umět protáhnout.
Popis lustrace nájemníků - opět tvrdá realita, tak by to mělo být, i když se z toho některým budou ježit vlasy.
Ukázka nájemní smlouvy je fajn (byť drsná), rozpis, jak správně vyplnit daně také - včetně optimalizace.
Cena knihy (2 kafe za elektronickou verzi) je dobrá.
Co se mi nelíbilo
Kniha je nepřesná, bez doložených zdrojů, místy silně manipulativní, místy hodně neobjektivní, zamlčuje či upozaďuje informace, které se nehodí záměru proč byla napsána, některé informace jsou dokonce zásadně chybné.
Modelové příklady vychází z toho, že nízké sazby hypoték budou stále nízkými sazbami nadosmrti. Ale není to tak dávno, co jsme tu měli sazby i 5 % a i když si dám dnes 5 letou fixaci, může mi to po 5 letech, velmi zamotat hlavu.
Srovnání možných investic je velmi neobjektivní, investice do nemovitostí jsou zde vynášeny do nebes jako naprosto garantované a bezpracné se zaručeným výnosem. Všechno má svá rizika, je třeba si je přiznat. Zatracovat diverzifikaci do jiných typů instrumentů (zlato, dluhopisy, podílové fondy) mi přijde opravdu nešťastné. Osobně si myslím, že nejlepší strategie je právě v tom mít z každého trochu. Včetně nemovitostí. "Mimochodem, možná by vás mohla zajímat informace, že cena zlata klesla v období od ledna do prosince 2013 o 29,1 %, tedy téměř o třetinu." - ukázka jedné z mnoha manipulativních vět, kdy na jednu stranu řešíme investiční horizonty 10 let a na druhou strašíme propadem ceny zlata za 12 měsíců. Vážení autoři, víte např. že cena zlata stoupla od ledna 2004 do ledna 2014 více než 2,3× ? To je zhodnocení 230 %.
"Nemovitosti jsou zároveň jediným investičním nástrojem, jehož ceny se tvoří dlouhodobě na neregulovaném, volném lokálním trhu." - jen pro upřesnění, deregulace skončila 31. 12. 2012 (v Praze).
"Naštěstí se o všem zmínil rodičům, otec se ho zeptal, kolik ve skutečnosti vydělává, a když Martin přiznal barvu, rodiče se rozhodli mu pomoci. Na žádost o hypoteční úvěr se s ním zapíší jako spolužadatelé a uvedou tam své příjmy. Ale jen pod podmínkou, že si náklady na bydlení bude Martin platit sám a oni ho nebudou dotovat. Jinak byt pronajmou." - pracoval jsem půl roku s rizikáři a tyhle řádky a podobné jim vždy spolehlivě vykouzklí úsměv na tváři. Pochopitelně je majitelem bytu pan Martin a ne jeho rodiče. Oni jsou pouze spoludlužníci. O nějakém pronajímání ze strany rodičů při neshodě se synem zde nemůže být ani řeč. V horším případě se rodiče i zaručí svou nemovitostí pro podobný nákup dětem. Při nesplácení úvěru se pak nestačí divit, kdo přijde o střechu nad hlavou.
"Jak sám Marek dnes říká, plyne z toho jedno velké ponaučení. Pokud to jen trochu jde, snažte se oddělovat své vlastnictví, i když jste ve vztahu nebo dokonce v manželství. Investicí do výnosové nemovitosti se ze svých peněz zajišťujete na své stáří, nikoli na společný důchod." - tón, kterým autoři nabádají manžele, aby si syslili každý sám své peníze, se mi vůbec nelíbí. Navíc - opět mylně uvádí, že postačí, když bude vlastníkem jeden z partnerů. Doporučuji detailně nastudovat problematiku SJM (zvláště v kontextu NOZ).
"Coby právnička si je vědoma velké ochrany, kterou občanský zákoník nájemníkům dává, zatímco tzv. podnájemci nejsou chráněni téměř vůbec." - v příkladu paní právnička sjednává tedy podnájemní smlouvy - "Pro všechny případy obsahují Libušiny smlouvy ještě rozhodčí doložku, přičemž rozhodce vybírá samozřejmě ona." - radit dnes někomu takové věci, když zde máme úspěšné projekty jako http://www.exekutormasmulu.cz, to se musím jen usmívat. A dále pak tento typ "podnikání" obhajovat tím, že nejde o šikanu, ale férový podnájemní vztah, to mi přijde už opravdu "nefér".
Doporučoval bych autorům prostudovat vývoj nájmů v bytech mimo Prahu, jejich mapování na aktuální inflaci a tedy i výnos z nájemních bytů.
Kniha zcela opomíjí další rizika spojená s investicí, změnu úrokové sazby, zcela nemyslí možnost poklesu cen nemovitostí i pronájmů na trhu (jako by se nám taková věc nikdy nestala) - čekal bych, že poradí, jak se s takovým rizikem vypořádat. Obdobně i případný prodej bytu "s hypotékou je jednoduchý", což samozřejmě není vůbec pravda a rozhodně si to zaslouží minimálně jednu kapitolu, jak na takovou věc jít správně, aby člověk neprodělal kalhoty. I zde jsou totiž již ustálená pravidla hry, hlavně hry s bankami.
Obdobně vlastní nákup nemovitosti. Stále dnes není samozřejmostí notářská úschova a podobné instrumenty. Vysvětlit základní bezpečné kroky pro nákup nemovitosti by se v takové publikaci slušelo.
"Samozřejmě, drobný investor s jedním, čtyřmi nebo i deseti nájemními byty nikdy nebude vydělávat na své investici v desítkách procent ročně jako velcí developeři nebo úvěrující banky." - hezké doznání :-)
Postrádám podrobnější informace k novému občanskému zákoníku, vysvětlení pojmů, byt dle NOZ a byt dle bytového zákona, rozdíly, upozornění na to, proč je každý z těch bytů zcela jiný - a jde zde o hodně, může se zadřít nákup nemovitosti, protože ještě nevzniklo SVJ (to hrozí hlavně u developerů), byt může byt zadlužený (a přitom bez exekuce) a já ho koupím i s dluhy (dle NOZ), poměr hlasů v SVJ nemusí být dle výměry (dle NOZ) a mohli bychom pokračovat.
Neustálé omílání kvality novostaveb + vše v záruce, to vše proti zničeným, nevhodným starým zástavbám... zkusme tedy googlem hledat Ekospol a Černé ovce nebo něco podobného...
"U bytů vás nic podobného nečeká – investujete jen do toho, co je přímo za dveřmi vašeho bytu. O střechu, hydroizolaci, okna, výtah a další společné části domu se musí postarat společenství vlastníků." - a společenství vlastníků - to už nejsem JÁ - to jsou přeci ONI... :-)
"Vzhledem k tomu, kolik rodinných domů v satelitech okolo velkých měst vyrostlo, a také k tomu, že se z nich lidé v posledních letech houfně stěhují zpět do města, lze předpokládat, že například ceny těchto rodinných domů a pozemků i jejich tržní nájmy půjdou v nejbližších letech ještě hodně dolů. Což se rozhodně nedá říct o malometrážních bytech ve městě v dobré dopravní dostupnosti." - ano, i lídr trhu to vidí stejně... opět nepodložené a nepřesné, maipulující informace.
SVJ je v celé knize prakticky opomíjeno. V novostavbách ho přeci není třeba řešit (zrovna tam nejvíce!). Kniha zcela mlčí o faktu, že majitel bytu jím ručí za závazky SVJ. Podobnou věc zmiňuje u družstevních bytů, ale u osobního vlastnictví už by to mohlo asi někoho vystrašit...
"Dále nemáte kontrolu nad lokalitou, protože starší byty se prodávají zpravidla v lokalitách, které se již několik desítek nebo dokonce stovek let vyvíjejí. Těžko tedy budete odhadovat sociální skladbu vašich sousedů, a to nejen v domě, ale například i v ulici nebo bloku." Kniha varuje před tím, že ve staré zástavbě mohou být problematičtí sousedé. A co v novostavách, kde máme v domě přes 50 % "investičních" bytů, ve kterých bydlí nájemníci? Bohužel, ne vždy měli pronajímatelé to správné "oko" a vybrali nájemce dobře. Takové bydlení pak spíše připomíná vysokoškolskou kolej než důstojné bydlení v novostavbě. Kontrolu nad lokalitou nemáme nikde. Ale zvláště ve starší zástavbě nás už jen tak něco nepřekvapí. Například "4. etapa úspěšného projektu Na slunečném vršku..."
Trvalé bydliště - autoři se velmi mýlí v tom, když uvádí, že bez souhlasu vlastníka nemovitosti nelze na tuto přepsat trvalé bydliště - viz § 10 odst. 6 písm. c) zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel - stačí mi pouze nájemní smlouva, nikoho se ptát nemusím. A to je samozřejmě ustálená praxe. U takovéto knihy bych očekával, že na to budoucí investory připraví.
Pojištění - opět mi zde schází informace, že banka bude vždy chtít vinkulaci pojistného ve svůj prospěch, jde přeci o zástavu nemovitosti. A pokud bychom se v termínech NOZu nebavili o vinkulaci, tak jako tak plnění pojištění nemovitosti náleží bance. Tedy "Obecně existují dva typy pojištění – pojištění nemovitosti (bytu) a pojištění domácnosti (vybavení bytu). Pro účely pronájmu je nejvýhodnější jejich kombinace tak, abyste v případě úplného zničení bytu i jeho vybavení získali pojistné plnění, které postačí na to, abyste si z peněz mohli koupit nový vybavený byt." je opravdu úsměvné :-) Tím nechci říci, že by se byt neměl pojišťovat.
Obálka knihy - bez dalšího komentáře.
Pozor, tato recenze je opravdu dlouhá.
Co se mi líbilo
Kniha zmiňuje šetření na důchod, snaží se lidem vysvětlit, proč by to měli dělat a že nelze spoléhat na stát - za mě nejvíce kladných bodů.
Důraz na lokalitu a její výběr, někdy mi přijde, jako by se pojem
lokalita z realitního trhu skoro vytratil, jako by vše byly jen
"dvaplusjedničky v zeleni" - tedy zde chválím osvětu.
Vysvětlení vyjednávání s bankami o hypotéce, ano - dnešní hypotrh je tvrdý a je třeba se jím umět protáhnout.
Popis lustrace nájemníků - opět tvrdá realita, tak by to mělo být, i když se z toho některým budou ježit vlasy.
Ukázka nájemní smlouvy je fajn (byť drsná), rozpis, jak správně vyplnit daně také - včetně optimalizace.
Cena knihy (2 kafe za elektronickou verzi) je dobrá.
Co se mi nelíbilo
Kniha je nepřesná, bez doložených zdrojů, místy silně manipulativní, místy hodně neobjektivní, zamlčuje či upozaďuje informace, které se nehodí záměru proč byla napsána, některé informace jsou dokonce zásadně chybné.
Modelové příklady vychází z toho, že nízké sazby hypoték budou stále nízkými sazbami nadosmrti. Ale není to tak dávno, co jsme tu měli sazby i 5 % a i když si dám dnes 5 letou fixaci, může mi to po 5 letech, velmi zamotat hlavu.
Srovnání možných investic je velmi neobjektivní, investice do nemovitostí jsou zde vynášeny do nebes jako naprosto garantované a bezpracné se zaručeným výnosem. Všechno má svá rizika, je třeba si je přiznat. Zatracovat diverzifikaci do jiných typů instrumentů (zlato, dluhopisy, podílové fondy) mi přijde opravdu nešťastné. Osobně si myslím, že nejlepší strategie je právě v tom mít z každého trochu. Včetně nemovitostí. "Mimochodem, možná by vás mohla zajímat informace, že cena zlata klesla v období od ledna do prosince 2013 o 29,1 %, tedy téměř o třetinu." - ukázka jedné z mnoha manipulativních vět, kdy na jednu stranu řešíme investiční horizonty 10 let a na druhou strašíme propadem ceny zlata za 12 měsíců. Vážení autoři, víte např. že cena zlata stoupla od ledna 2004 do ledna 2014 více než 2,3× ? To je zhodnocení 230 %.
"Nemovitosti jsou zároveň jediným investičním nástrojem, jehož ceny se tvoří dlouhodobě na neregulovaném, volném lokálním trhu." - jen pro upřesnění, deregulace skončila 31. 12. 2012 (v Praze).
"Naštěstí se o všem zmínil rodičům, otec se ho zeptal, kolik ve skutečnosti vydělává, a když Martin přiznal barvu, rodiče se rozhodli mu pomoci. Na žádost o hypoteční úvěr se s ním zapíší jako spolužadatelé a uvedou tam své příjmy. Ale jen pod podmínkou, že si náklady na bydlení bude Martin platit sám a oni ho nebudou dotovat. Jinak byt pronajmou." - pracoval jsem půl roku s rizikáři a tyhle řádky a podobné jim vždy spolehlivě vykouzklí úsměv na tváři. Pochopitelně je majitelem bytu pan Martin a ne jeho rodiče. Oni jsou pouze spoludlužníci. O nějakém pronajímání ze strany rodičů při neshodě se synem zde nemůže být ani řeč. V horším případě se rodiče i zaručí svou nemovitostí pro podobný nákup dětem. Při nesplácení úvěru se pak nestačí divit, kdo přijde o střechu nad hlavou.
"Jak sám Marek dnes říká, plyne z toho jedno velké ponaučení. Pokud to jen trochu jde, snažte se oddělovat své vlastnictví, i když jste ve vztahu nebo dokonce v manželství. Investicí do výnosové nemovitosti se ze svých peněz zajišťujete na své stáří, nikoli na společný důchod." - tón, kterým autoři nabádají manžele, aby si syslili každý sám své peníze, se mi vůbec nelíbí. Navíc - opět mylně uvádí, že postačí, když bude vlastníkem jeden z partnerů. Doporučuji detailně nastudovat problematiku SJM (zvláště v kontextu NOZ).
"Coby právnička si je vědoma velké ochrany, kterou občanský zákoník nájemníkům dává, zatímco tzv. podnájemci nejsou chráněni téměř vůbec." - v příkladu paní právnička sjednává tedy podnájemní smlouvy - "Pro všechny případy obsahují Libušiny smlouvy ještě rozhodčí doložku, přičemž rozhodce vybírá samozřejmě ona." - radit dnes někomu takové věci, když zde máme úspěšné projekty jako http://www.exekutormasmulu.cz, to se musím jen usmívat. A dále pak tento typ "podnikání" obhajovat tím, že nejde o šikanu, ale férový podnájemní vztah, to mi přijde už opravdu "nefér".
Doporučoval bych autorům prostudovat vývoj nájmů v bytech mimo Prahu, jejich mapování na aktuální inflaci a tedy i výnos z nájemních bytů.
Kniha zcela opomíjí další rizika spojená s investicí, změnu úrokové sazby, zcela nemyslí možnost poklesu cen nemovitostí i pronájmů na trhu (jako by se nám taková věc nikdy nestala) - čekal bych, že poradí, jak se s takovým rizikem vypořádat. Obdobně i případný prodej bytu "s hypotékou je jednoduchý", což samozřejmě není vůbec pravda a rozhodně si to zaslouží minimálně jednu kapitolu, jak na takovou věc jít správně, aby člověk neprodělal kalhoty. I zde jsou totiž již ustálená pravidla hry, hlavně hry s bankami.
Obdobně vlastní nákup nemovitosti. Stále dnes není samozřejmostí notářská úschova a podobné instrumenty. Vysvětlit základní bezpečné kroky pro nákup nemovitosti by se v takové publikaci slušelo.
"Samozřejmě, drobný investor s jedním, čtyřmi nebo i deseti nájemními byty nikdy nebude vydělávat na své investici v desítkách procent ročně jako velcí developeři nebo úvěrující banky." - hezké doznání :-)
Postrádám podrobnější informace k novému občanskému zákoníku, vysvětlení pojmů, byt dle NOZ a byt dle bytového zákona, rozdíly, upozornění na to, proč je každý z těch bytů zcela jiný - a jde zde o hodně, může se zadřít nákup nemovitosti, protože ještě nevzniklo SVJ (to hrozí hlavně u developerů), byt může byt zadlužený (a přitom bez exekuce) a já ho koupím i s dluhy (dle NOZ), poměr hlasů v SVJ nemusí být dle výměry (dle NOZ) a mohli bychom pokračovat.
Neustálé omílání kvality novostaveb + vše v záruce, to vše proti zničeným, nevhodným starým zástavbám... zkusme tedy googlem hledat Ekospol a Černé ovce nebo něco podobného...
"U bytů vás nic podobného nečeká – investujete jen do toho, co je přímo za dveřmi vašeho bytu. O střechu, hydroizolaci, okna, výtah a další společné části domu se musí postarat společenství vlastníků." - a společenství vlastníků - to už nejsem JÁ - to jsou přeci ONI... :-)
"Vzhledem k tomu, kolik rodinných domů v satelitech okolo velkých měst vyrostlo, a také k tomu, že se z nich lidé v posledních letech houfně stěhují zpět do města, lze předpokládat, že například ceny těchto rodinných domů a pozemků i jejich tržní nájmy půjdou v nejbližších letech ještě hodně dolů. Což se rozhodně nedá říct o malometrážních bytech ve městě v dobré dopravní dostupnosti." - ano, i lídr trhu to vidí stejně... opět nepodložené a nepřesné, maipulující informace.
SVJ je v celé knize prakticky opomíjeno. V novostavbách ho přeci není třeba řešit (zrovna tam nejvíce!). Kniha zcela mlčí o faktu, že majitel bytu jím ručí za závazky SVJ. Podobnou věc zmiňuje u družstevních bytů, ale u osobního vlastnictví už by to mohlo asi někoho vystrašit...
"Dále nemáte kontrolu nad lokalitou, protože starší byty se prodávají zpravidla v lokalitách, které se již několik desítek nebo dokonce stovek let vyvíjejí. Těžko tedy budete odhadovat sociální skladbu vašich sousedů, a to nejen v domě, ale například i v ulici nebo bloku." Kniha varuje před tím, že ve staré zástavbě mohou být problematičtí sousedé. A co v novostavách, kde máme v domě přes 50 % "investičních" bytů, ve kterých bydlí nájemníci? Bohužel, ne vždy měli pronajímatelé to správné "oko" a vybrali nájemce dobře. Takové bydlení pak spíše připomíná vysokoškolskou kolej než důstojné bydlení v novostavbě. Kontrolu nad lokalitou nemáme nikde. Ale zvláště ve starší zástavbě nás už jen tak něco nepřekvapí. Například "4. etapa úspěšného projektu Na slunečném vršku..."
Trvalé bydliště - autoři se velmi mýlí v tom, když uvádí, že bez souhlasu vlastníka nemovitosti nelze na tuto přepsat trvalé bydliště - viz § 10 odst. 6 písm. c) zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel - stačí mi pouze nájemní smlouva, nikoho se ptát nemusím. A to je samozřejmě ustálená praxe. U takovéto knihy bych očekával, že na to budoucí investory připraví.
Pojištění - opět mi zde schází informace, že banka bude vždy chtít vinkulaci pojistného ve svůj prospěch, jde přeci o zástavu nemovitosti. A pokud bychom se v termínech NOZu nebavili o vinkulaci, tak jako tak plnění pojištění nemovitosti náleží bance. Tedy "Obecně existují dva typy pojištění – pojištění nemovitosti (bytu) a pojištění domácnosti (vybavení bytu). Pro účely pronájmu je nejvýhodnější jejich kombinace tak, abyste v případě úplného zničení bytu i jeho vybavení získali pojistné plnění, které postačí na to, abyste si z peněz mohli koupit nový vybavený byt." je opravdu úsměvné :-) Tím nechci říci, že by se byt neměl pojišťovat.
Obálka knihy - bez dalšího komentáře.
October 19, 2014
Pár zajímavých postřehů člověk v knize najde.
Ale samozřejmě je smysl knihy jednoznačný od začátku do konce, kupujte byty v novostavbách. Neříkáme že jen od Ekospolu, ale ukazujeme to na lincích ke stažení (vzor smlouvy apod.)
S tím ale člověk ke knize již přistupuje, takže žádné překvapení.
Ale samozřejmě je smysl knihy jednoznačný od začátku do konce, kupujte byty v novostavbách. Neříkáme že jen od Ekospolu, ale ukazujeme to na lincích ke stažení (vzor smlouvy apod.)
S tím ale člověk ke knize již přistupuje, takže žádné překvapení.
Displaying 1 - 2 of 2 reviews