What do you think?
Rate this book
Uitgewoond
'Huur je of heb je je huis gekocht?' en 'Kijk nou hoeveel ze vragen voor dit minuscule studio-appartement!' In zo'n beetje elk gesprek komt het ter sprake: de wooncrisis. Huizenprijzen die in heel Nederland door het dak gaan, onbetaalbare huren voor niet meer dan een kippenhok zonder ramen of balkon. Veel mensen zijn gedwongen zich erbij neer te leggen dat ze hun droomhuis niet meer kunnen betalen. En ook niet een betrekkelijk gewoon huis eigenlijk. Daarbij hebben honderdduizenden huishoudens iedere maand opnieuw moeite de huur te betalen. Jongeren blijven daarom noodgedwongen bij hun ouders wonen, of keren daar als boemerangkind terug. En het aantal dakloze mensen? Dat is de afgelopen tien jaar meer dan verdubbeld. Stadsgeograaf Cody Hochstenbach laat op basis van jarenlang onderzoek zien dat het fundamentele recht op een betaalbaar, passend, gezond en veilig thuis steeds minder vanzelfsprekend is. De huidige woningmarkt werkt niet voor iedereen. Sterker nog, het vergroot juist de ongelijkheid - tussen arm en rijk, jong en oud, huurder en koper. Uitgewoond legt de structurele oorzaken van deze wooncrisis bloot. De torenhoge woningprijzen en huren zijn geen stom toeval. Decennialange neoliberale politiek is verantwoordelijk voor de huidige malaise; politici en beleidsmakers zijn geobsedeerd door woningbezit en betaalbaar huren staat laag op hun prioriteitenlijst. Willen we het tij keren, dan moeten we breken met deze woonpolitiek. Hochstenbach laat ons - onderbouwd en vurig - zien waarom we het recht op een thuis keihard moeten verdedigen.
Cody Hochstenbach (1989) is stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam. Hij groeide op in een bloemkoolwijk in Maastricht en maakte als middelbare scholier al een persoonlijke wooncrisis mee: toen kwam zijn vader op straat te staan nadat hij zijn winkel met bovenwoning verloor. Tegenwoordig woont Cody in een huurappartement in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost en spreekt hij zich tegenover een breed publiek fel uit over de wooncrisis - op Twitter, Tegenlicht en in zijn columns voor RTL Nieuws. In 2019 ontving hij de prestigieuze NWO Veni-beurs om onderzoek te doen naar beleggers op de Nederlandse woningmarkt.
Cody Hochstenbach (1989) is stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam. Hij groeide op in een bloemkoolwijk in Maastricht en maakte als middelbare scholier al een persoonlijke wooncrisis mee: toen kwam zijn vader op straat te staan nadat hij zijn winkel met bovenwoning verloor. Tegenwoordig woont Cody in een huurappartement in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost en spreekt hij zich tegenover een breed publiek fel uit over de wooncrisis - op Twitter, Tegenlicht en in zijn columns voor RTL Nieuws. In 2019 ontving hij de prestigieuze NWO Veni-beurs om onderzoek te doen naar beleggers op de Nederlandse woningmarkt.
359 pages, Kindle Edition
First published February 1, 2022
69 people are currently reading
872 people want to read
Ratings & Reviews
Friends & Following
Create a free account to discover what your friends think of this book!
Community Reviews
Displaying 1 - 30 of 112 reviews
February 19, 2022
“Wie werkelijk stilstaat bij de 100.000 dak- en thuisloze mensen in Nederland kan niet anders dan woedend zijn. Iedere dag opnieuw kiest de politiek er weer voor de dakloosheid niet per direct op te lossen. Zij kiezen ervoor honderdduizenden huurders in armoede te storten en de onverdiende privileges van vermogende woningbezitters te verdedigen. Zij kunnen leven met deze destructieve keuzes omdat zij er zelf niet mee bedreigd worden.”
May 1, 2022
Deze heeft me een aantal keer goed boos gemaakt.
De woonpolitiek van de afgelopen decennia, die tot de huidige verrotte situatie heeft geleid, en de mythes die daaraan ten grondslag liggen worden onder handen genomen. Het lijkt er verdacht vaak op dat ze ons niet goed willen zien.
Eigenlijk is de kern dat er veel meer ingezet moet worden op betaalbare en goede volkshuisvesting om dakloosheid tegen te gaan, maar ook om mensen ruimte te geven hun leven te leiden zoals ze dat willen. Een sterke sociale huursector kan ook tegengewicht geven tegen de huizenmarkt. Daarnaast moeten voordelen voor huizenbezitters en daarmee beleggers heroverwogen worden, omdat die vaak ten koste gaan van huurders en meestal niks toevoegen behalve het opdrijven van de prijzen.
De vijfde ster krijgt het niet, omdat ik graag de oplossingen die nodig zijn om de situatie te verbeteren beter en uitgebreider uitgewerkt had willen zien.
De woonpolitiek van de afgelopen decennia, die tot de huidige verrotte situatie heeft geleid, en de mythes die daaraan ten grondslag liggen worden onder handen genomen. Het lijkt er verdacht vaak op dat ze ons niet goed willen zien.
Eigenlijk is de kern dat er veel meer ingezet moet worden op betaalbare en goede volkshuisvesting om dakloosheid tegen te gaan, maar ook om mensen ruimte te geven hun leven te leiden zoals ze dat willen. Een sterke sociale huursector kan ook tegengewicht geven tegen de huizenmarkt. Daarnaast moeten voordelen voor huizenbezitters en daarmee beleggers heroverwogen worden, omdat die vaak ten koste gaan van huurders en meestal niks toevoegen behalve het opdrijven van de prijzen.
De vijfde ster krijgt het niet, omdat ik graag de oplossingen die nodig zijn om de situatie te verbeteren beter en uitgebreider uitgewerkt had willen zien.
December 26, 2024
Ik snap het enthousiasme over dit boek niet.
Ja Hochstenbach is terecht boos hoe ons fiscale stelsel de woningcrisis groter maakt, en ja het is kwaadmakend hoe zwaar lagere inkomens het in deze crisis te voorduren heeft. En ja ik kan er ook wel in meegaan dat de VVD vooral de schuldige is. Maar naast deze woede biedt het boek weinig. Oplossingen zijn slecht uitgewerkt en mogelijke tegenargumenten worden niet serieus genomen - als ze al behandeld worden.
Er is over weinig consensus in de woningmarktdiscussie. Maar volgens mij is er onder economen over één ding overeenstemming en dat is dat de markt niet werkt omdat het aanbod niet stijgt als de prijzen dat doen (aanbodelasticiteit is nul). Sterker nog: de afgelopen jaren zijn er zelfs steeds minder huizen gebouwd terwijl prijzen record na record haalden. Alle fiscale voordeeltjes van de overheid om mensen toch aan een hypotheek te helpen hebben daardoor enkel gewerkt als olie op het vuur: de prijzen zijn er alleen maar meer door gestegen. IMF en DNB roepen dan ook al jaren dat er aan deze financiële kant van de woningmarkt iets moet gebeuren. Na deze overeenstemming- ook al zal een VVD het oneens zijn met bovenstaande - worden de verschillen van meningen groot. Links en rechts nemen een totaal andere afslag. Het zal niet verbazen dat Hochstenbach een scherpe bocht naar links maakt.
De stelling van Hochstenbach is dat een grotere sociale woningbouwsector, of volkshuisvesting, de oplossing zal zijn voor de hoge prijzen en ontoegankelijkheid van de woningmarkt. De rechterkant zal het tegenovergestelde zeggen: meer marktwerking zal juist zorgen dat er gebouwd wordt en zal de prijzen drukken.
Het probleem is niet zozeer dat Hochstenbach ongelijk heeft - het kan best dat volkshuisvesting een oplossing is. Het is meer dat hij de andere kant totaal niet serieus neemt. Er wordt schamper gedaan over de neoliberalen en argumenten van rechts worden amper behandeld. Wat ik wil weten: andere landen hebben geen Stef Blok als minister gehad, maar ook daar zijn problemen op de woningmarkt. In hoeverre is de VVD de schuldige? En is volkshuisvesting een doelmatige besteding van overheidsgeld? Een vrije sector zoals rechts wil kan samen met een hoge vermogensbelasting toch ook een oplossing zijn?
Naast het negeren van tegenstanders werkt Hochstenbach zijn eigen standpunten ook amper uit. Wat gebeurt er namelijk precies als we volkshuisvesting gaan opbouwen? De analyses die er wel instaan om zijn punten te ondersteunen zijn daarnaast bijna allemaal gericht op Amsterdam.
Er kan best wat in de oplossingen van Hochstenbach zitten maar een auteur die sarcastisch doet over zijn tegenstanders en standpunten amper uitwerkt gaat mij niet overtuigen.
Ja Hochstenbach is terecht boos hoe ons fiscale stelsel de woningcrisis groter maakt, en ja het is kwaadmakend hoe zwaar lagere inkomens het in deze crisis te voorduren heeft. En ja ik kan er ook wel in meegaan dat de VVD vooral de schuldige is. Maar naast deze woede biedt het boek weinig. Oplossingen zijn slecht uitgewerkt en mogelijke tegenargumenten worden niet serieus genomen - als ze al behandeld worden.
Er is over weinig consensus in de woningmarktdiscussie. Maar volgens mij is er onder economen over één ding overeenstemming en dat is dat de markt niet werkt omdat het aanbod niet stijgt als de prijzen dat doen (aanbodelasticiteit is nul). Sterker nog: de afgelopen jaren zijn er zelfs steeds minder huizen gebouwd terwijl prijzen record na record haalden. Alle fiscale voordeeltjes van de overheid om mensen toch aan een hypotheek te helpen hebben daardoor enkel gewerkt als olie op het vuur: de prijzen zijn er alleen maar meer door gestegen. IMF en DNB roepen dan ook al jaren dat er aan deze financiële kant van de woningmarkt iets moet gebeuren. Na deze overeenstemming- ook al zal een VVD het oneens zijn met bovenstaande - worden de verschillen van meningen groot. Links en rechts nemen een totaal andere afslag. Het zal niet verbazen dat Hochstenbach een scherpe bocht naar links maakt.
De stelling van Hochstenbach is dat een grotere sociale woningbouwsector, of volkshuisvesting, de oplossing zal zijn voor de hoge prijzen en ontoegankelijkheid van de woningmarkt. De rechterkant zal het tegenovergestelde zeggen: meer marktwerking zal juist zorgen dat er gebouwd wordt en zal de prijzen drukken.
Het probleem is niet zozeer dat Hochstenbach ongelijk heeft - het kan best dat volkshuisvesting een oplossing is. Het is meer dat hij de andere kant totaal niet serieus neemt. Er wordt schamper gedaan over de neoliberalen en argumenten van rechts worden amper behandeld. Wat ik wil weten: andere landen hebben geen Stef Blok als minister gehad, maar ook daar zijn problemen op de woningmarkt. In hoeverre is de VVD de schuldige? En is volkshuisvesting een doelmatige besteding van overheidsgeld? Een vrije sector zoals rechts wil kan samen met een hoge vermogensbelasting toch ook een oplossing zijn?
Naast het negeren van tegenstanders werkt Hochstenbach zijn eigen standpunten ook amper uit. Wat gebeurt er namelijk precies als we volkshuisvesting gaan opbouwen? De analyses die er wel instaan om zijn punten te ondersteunen zijn daarnaast bijna allemaal gericht op Amsterdam.
Er kan best wat in de oplossingen van Hochstenbach zitten maar een auteur die sarcastisch doet over zijn tegenstanders en standpunten amper uitwerkt gaat mij niet overtuigen.
October 10, 2022
Ongetwijfeld inhoudelijk een goed boek maar ik vond bij nader inzien een heel boek over de huizenmarkt wat veel. Met moeite uitgelezen om die reden, maar dat ligt aan mij.
September 15, 2022
Lees en word boos met mij
September 5, 2023
preach homie
February 18, 2022
In dit boek over de woningmarkt- *ahem* volkshuisvesting verweeft Cody het wetenschappelijke en het persoonlijke op prachtige wijze, ze vullen elkaar aan en versterken elkaar. Ik gun het iedereen om dit boek te lezen – wat zouden we zinnigere discussies over wonen kunnen hebben als iedereen deze kennis op zak heeft.
PS. Daniel Koerhuis hjb
PS. Daniel Koerhuis hjb
April 9, 2025
Geweldig, een must read. Het is een boek om woedend op de volledig slopende en ineffectieve woonpolitiek door te worden. Toch laat het voor mij ook meer dan ooit zien hoe veel jonge mensen zoals ik ons recht op een thuis volledig uit het oog hebben verloren. Ik vond het echt confronterend om te lezen hoe veel onredelijkheden ik zelf heb genormaliseerd, gewoon omdat de woningmarkt “nou een keer zo is” terwijl dit helemaal niet zo hoeft te zijn, en in het verleden ook zeker niet altijd zo geweest is.
March 21, 2022
Naar aanleiding van de wooncrisis van de jaren '20 verschenen onlangs twee noemenswaardige boeken: Hoe is toch een huisjesmelker werd van econoom Hans de Geur en Uitgewoond van sociaal-geograaf Cody Hochstenbach. Blijkens het laatste hoofdstuk van Hochstenbach blijken beide heren elkaar ook te kennen, want er wordt naar De Geus' boek verwezen.
De porte van beide non-fictionele boeken is ook vergelijkbaar: De maatschappelijke rol en functie van vastgoed is erg veranderd in de laatste generatie en dat brengt de nodige problemen met zich mee. De Geus heeft daar financieel van geprofiteerd en Hochstenbach (nog?) niet en doet daarom mee aan het "woonprotest" in het Amsterdamse Westerpark, terwijl De Geus op datzelfde moment eind 2021 in een uitzending in Buitenhof te gast was.
Hun analyses zijn enigszins nostalgisch en "Pikettiaans": Vastgoed is duidelijk een van de maatschappelijke domeinen waar de overheid terug is getreden in vooral de jaren '10 en dat betekent een kleinere sociale huursector (nog steeds de grootste van Europa, maar vooruit) en een grotere invloed van "beleggers". Daarbij vergeten zij voor het gemak dat woningbouwcorporaties aanzienlijk minder (kunnen en mogen) investeren in hun panden dan particuliere huurders. Of het nu gaat om zonnepanelen, spouwmuurisolatie, vernieuwing van de trapportalen of keuring van hijsbalken, uit eigen ervaring van ruim 5 jaar penningmeesterschap van een grote VVE in Amsterdam-West weet ik dat een sociale verhurbaas alles heeft tegengehouden en of vertraagd. Geen mandaat om te investeren, geen geld en geen risico willen lopen. En dat terwijl ik heb ontdekt dat de grote woningbouwvereniging die nog voor 50% in het pand eigenaar was, een 5 mio euro grote lening had genomen op de VVE beheerder, waar zij eigenaar van was. Tel dat op bij de extreem trage, ondoorzichtige besluitvorming rond de grootschalige renovatie van mijn sociale huurwoning in de jaren '00. Bewonersparticipatie werd keurig gedaan in een ouderencentrum om de hoek, maar bleek vrijwel geheel af te ketsen op inzichten van de woningbouwbestuurders. Kortom: Mijn vertrouwen in de sociale verhuurders is minimaal.
Ergens voelen De Geus en Hochstenbach dat ook wel aan, maar toch verdedigen ze wel het gedachtengoed van de sociale verhuurder. Begrijpelijk voor zelf betitelde "salon-socialist" Hans de Geus en links angehauchte Hochstenbach. Toch is dat mijns inziens niet de oplossing voor de huidige crisis, die vooral volgens De Geus ook een ongelijkheidscrisis is. Dat klopt niet, sterker nog: Het CBS geeft aan dat de zogenaamde Gini-index, de coëfficient voor ongelijkheid aan dat die in 2021 sterk is gedaald. Oorzaak: De gestegen vastgoedprijzen, in combinatie met het gestegen eigen woningbezit. De Geus noemt deze wereldberoemde indicator niet en dat is een groot gemist in een boek van een econoom dat over ongelijkheid claimt te gaan. Schaam je, Hans!
Hochtsenbach heeft ook aandacht voor de "woonsubsidies",vooral de hypotheekrenteaftrek, de "jubelton" en de geringe belasting in box 3 voor vastgoed. Het eerste is een beetje mosterd na de maaltijd: Het kabinet Rutte 4 heeft besloten de aftrek versneld af te bouwen, de jubelton wordt helemaal afgeschaft en ook de box 3 belasting voor vermogens boven 1 mio euro is al eerder verhoogd, zij het beperkt. Toegegeven, die laatste interventie zou nog steviger kunnen, maar daarmee worden vooral de kleinere beleggers aangepakt, met 2 etages in Amsterdam-buiten-de-ring. De vraag is of dat echt het grotere probleem aanpakt, dat vooral speelt bij de Blackrocks en ABP's van deze wereld. Ik wacht met smart op een boek dat meer inzicht geeft in de handelswijze van dit soort partijen (uitgeverij Follow the money, where art thou?)
Opvallend is dat Hochstenbach noch De Geus "bouwen, bouwen, bouwen" als (deel)oplossing voor de wooncrisis zien. Zij leveren daarvoor geen demografisch bewijs aan, zoals de verdergaande individualisering van de maatschappij (als in 2000 prachtig beschreven in "Bowling alone" van socioloog Robert Putnam) en ook de globalisering. Door deze megatrends onbenoemd te laten slaan zij de plank soms behoorlijk mis en gaan zij voorbij aan de woonwensen van de Nederlandse burgers, maar zeker ook de wensen van intenationale studenten, young professionals of Poolse loodgieters. Die krijgen in beide boeken nauwelijks een plaats en als ze al worden benoemd, is het vaak negatief. En dat terwijl er geen enkele woningbouwcorporatie of andere instelling is die zich direct hard maakt voor deze groepen, omdat ze nauwelijks zijn georganiseerd en daardoor ook nauwelijks gerepresenteerd. Ze moeten daardoor worden ingepast in de bestaande systemen en worden daar als indringers gezien. Ik raad De Geus en Hochstenbach aan een Engelse versie te maken van de belangrijkste hoofdstukken van hun boeken en die uit te delen bij alle universiteitssteden als eind augustus weer de 26.000 jaarlijkse internationale studenten aankomen die niet of nauwelijks huisvesting kunnen vinden.
Want anders volgt dakloosheid en daarmee start Hochstenbach zijn boek. Het schrijnende verhaal van zijn vaders failliete winkel en daaraan gekoppelde ontbinding van het huurcontract van de bovengelegen woning is schrijnend en prachtig beschreven. Zo is hij op zijn best en dan voel je echt mee met de arme man, die in de "armoedeval" terecht komt. Met veel verwijzingen naar vooral sociologen, waarvan ik een groot aantal niet kende, maakt hij invoelbaar hoe zoiets moet zijn geweest. Dan wordt de wooncrisis op eens een persoonlijk verhaal, maar daar blijft de auteur toch wat vaag. Het faillissement had te maken met "een weg die langdurig openlag" bij de sieradenwinkel van zijn vader in Maastricht. Gemeenten zijn sinds jaar en dag verplicht om dit soort winkeliers te compenseren en anders zijn er vaak nog diverse subsidies beschikbaar voor ondernemers die het moeilijk hebben en anders is er altijd nog de gang naar de rechter voor een claim richting gemeente. Allemaal zaken die Hochtstenbach sr. mogelijk niet wist of niet heeft gebruikt, maar junior schetst hem daardoor wel als erg machteloos, krachteloos en rechteloos. Het is natuurlijk een vreselijk lot, maar de vraag is of het collectief of de overheid hem dit had kunnen besparen (waren sieraden nog wel actueel, of misschien een computerwinkel geopend in de jaren '80/'90?).
Op 1 punt is wel degelijk meer overheid wel degelijk nodig: Voor nieuwbouw zijn er gewoonweg veel te veel partijen betrokken op dit moment: Gemeenten, provincies en het Rijk, in diverse hoedanigheden (eigenaar van de grond, vergunningverlener, toezichthouder enzovoort). Daar moet echt meer regie op komen vanuit het Rijk, zoals laatstelijk nog bij gebeurde bij de Vinex wijken uit de jaren '90. Ironisch is dat de nieuwe minister van Wonen geen portefeuille heeft en in dat opzicht een enigszins gemankeerde figuur is. Wat dat betreft zou er ook wel een nieuw boek mogen komen dat Uitgepolderd of Vastgoed ontpolderd heette, want het schier eindeloze overleg-, inspraak-, klacht-, bezwaar-, beroep- en rechtszakencircuit is de onzichtbare molensteen die om de nek van menige avocado etende millennial hangt en waarmee veelal oudere burgers ("boomers") direct of indirect en bewust of onbewust hun verworven rechten beschermen. Dat is nog eens een goede demo waard!
De porte van beide non-fictionele boeken is ook vergelijkbaar: De maatschappelijke rol en functie van vastgoed is erg veranderd in de laatste generatie en dat brengt de nodige problemen met zich mee. De Geus heeft daar financieel van geprofiteerd en Hochstenbach (nog?) niet en doet daarom mee aan het "woonprotest" in het Amsterdamse Westerpark, terwijl De Geus op datzelfde moment eind 2021 in een uitzending in Buitenhof te gast was.
Hun analyses zijn enigszins nostalgisch en "Pikettiaans": Vastgoed is duidelijk een van de maatschappelijke domeinen waar de overheid terug is getreden in vooral de jaren '10 en dat betekent een kleinere sociale huursector (nog steeds de grootste van Europa, maar vooruit) en een grotere invloed van "beleggers". Daarbij vergeten zij voor het gemak dat woningbouwcorporaties aanzienlijk minder (kunnen en mogen) investeren in hun panden dan particuliere huurders. Of het nu gaat om zonnepanelen, spouwmuurisolatie, vernieuwing van de trapportalen of keuring van hijsbalken, uit eigen ervaring van ruim 5 jaar penningmeesterschap van een grote VVE in Amsterdam-West weet ik dat een sociale verhurbaas alles heeft tegengehouden en of vertraagd. Geen mandaat om te investeren, geen geld en geen risico willen lopen. En dat terwijl ik heb ontdekt dat de grote woningbouwvereniging die nog voor 50% in het pand eigenaar was, een 5 mio euro grote lening had genomen op de VVE beheerder, waar zij eigenaar van was. Tel dat op bij de extreem trage, ondoorzichtige besluitvorming rond de grootschalige renovatie van mijn sociale huurwoning in de jaren '00. Bewonersparticipatie werd keurig gedaan in een ouderencentrum om de hoek, maar bleek vrijwel geheel af te ketsen op inzichten van de woningbouwbestuurders. Kortom: Mijn vertrouwen in de sociale verhuurders is minimaal.
Ergens voelen De Geus en Hochstenbach dat ook wel aan, maar toch verdedigen ze wel het gedachtengoed van de sociale verhuurder. Begrijpelijk voor zelf betitelde "salon-socialist" Hans de Geus en links angehauchte Hochstenbach. Toch is dat mijns inziens niet de oplossing voor de huidige crisis, die vooral volgens De Geus ook een ongelijkheidscrisis is. Dat klopt niet, sterker nog: Het CBS geeft aan dat de zogenaamde Gini-index, de coëfficient voor ongelijkheid aan dat die in 2021 sterk is gedaald. Oorzaak: De gestegen vastgoedprijzen, in combinatie met het gestegen eigen woningbezit. De Geus noemt deze wereldberoemde indicator niet en dat is een groot gemist in een boek van een econoom dat over ongelijkheid claimt te gaan. Schaam je, Hans!
Hochtsenbach heeft ook aandacht voor de "woonsubsidies",vooral de hypotheekrenteaftrek, de "jubelton" en de geringe belasting in box 3 voor vastgoed. Het eerste is een beetje mosterd na de maaltijd: Het kabinet Rutte 4 heeft besloten de aftrek versneld af te bouwen, de jubelton wordt helemaal afgeschaft en ook de box 3 belasting voor vermogens boven 1 mio euro is al eerder verhoogd, zij het beperkt. Toegegeven, die laatste interventie zou nog steviger kunnen, maar daarmee worden vooral de kleinere beleggers aangepakt, met 2 etages in Amsterdam-buiten-de-ring. De vraag is of dat echt het grotere probleem aanpakt, dat vooral speelt bij de Blackrocks en ABP's van deze wereld. Ik wacht met smart op een boek dat meer inzicht geeft in de handelswijze van dit soort partijen (uitgeverij Follow the money, where art thou?)
Opvallend is dat Hochstenbach noch De Geus "bouwen, bouwen, bouwen" als (deel)oplossing voor de wooncrisis zien. Zij leveren daarvoor geen demografisch bewijs aan, zoals de verdergaande individualisering van de maatschappij (als in 2000 prachtig beschreven in "Bowling alone" van socioloog Robert Putnam) en ook de globalisering. Door deze megatrends onbenoemd te laten slaan zij de plank soms behoorlijk mis en gaan zij voorbij aan de woonwensen van de Nederlandse burgers, maar zeker ook de wensen van intenationale studenten, young professionals of Poolse loodgieters. Die krijgen in beide boeken nauwelijks een plaats en als ze al worden benoemd, is het vaak negatief. En dat terwijl er geen enkele woningbouwcorporatie of andere instelling is die zich direct hard maakt voor deze groepen, omdat ze nauwelijks zijn georganiseerd en daardoor ook nauwelijks gerepresenteerd. Ze moeten daardoor worden ingepast in de bestaande systemen en worden daar als indringers gezien. Ik raad De Geus en Hochstenbach aan een Engelse versie te maken van de belangrijkste hoofdstukken van hun boeken en die uit te delen bij alle universiteitssteden als eind augustus weer de 26.000 jaarlijkse internationale studenten aankomen die niet of nauwelijks huisvesting kunnen vinden.
Want anders volgt dakloosheid en daarmee start Hochstenbach zijn boek. Het schrijnende verhaal van zijn vaders failliete winkel en daaraan gekoppelde ontbinding van het huurcontract van de bovengelegen woning is schrijnend en prachtig beschreven. Zo is hij op zijn best en dan voel je echt mee met de arme man, die in de "armoedeval" terecht komt. Met veel verwijzingen naar vooral sociologen, waarvan ik een groot aantal niet kende, maakt hij invoelbaar hoe zoiets moet zijn geweest. Dan wordt de wooncrisis op eens een persoonlijk verhaal, maar daar blijft de auteur toch wat vaag. Het faillissement had te maken met "een weg die langdurig openlag" bij de sieradenwinkel van zijn vader in Maastricht. Gemeenten zijn sinds jaar en dag verplicht om dit soort winkeliers te compenseren en anders zijn er vaak nog diverse subsidies beschikbaar voor ondernemers die het moeilijk hebben en anders is er altijd nog de gang naar de rechter voor een claim richting gemeente. Allemaal zaken die Hochtstenbach sr. mogelijk niet wist of niet heeft gebruikt, maar junior schetst hem daardoor wel als erg machteloos, krachteloos en rechteloos. Het is natuurlijk een vreselijk lot, maar de vraag is of het collectief of de overheid hem dit had kunnen besparen (waren sieraden nog wel actueel, of misschien een computerwinkel geopend in de jaren '80/'90?).
Op 1 punt is wel degelijk meer overheid wel degelijk nodig: Voor nieuwbouw zijn er gewoonweg veel te veel partijen betrokken op dit moment: Gemeenten, provincies en het Rijk, in diverse hoedanigheden (eigenaar van de grond, vergunningverlener, toezichthouder enzovoort). Daar moet echt meer regie op komen vanuit het Rijk, zoals laatstelijk nog bij gebeurde bij de Vinex wijken uit de jaren '90. Ironisch is dat de nieuwe minister van Wonen geen portefeuille heeft en in dat opzicht een enigszins gemankeerde figuur is. Wat dat betreft zou er ook wel een nieuw boek mogen komen dat Uitgepolderd of Vastgoed ontpolderd heette, want het schier eindeloze overleg-, inspraak-, klacht-, bezwaar-, beroep- en rechtszakencircuit is de onzichtbare molensteen die om de nek van menige avocado etende millennial hangt en waarmee veelal oudere burgers ("boomers") direct of indirect en bewust of onbewust hun verworven rechten beschermen. Dat is nog eens een goede demo waard!
February 27, 2022
Ontzettend belangrijk boek dat korte metten maakt met mythes over de woningmarkt en dat haarfijn uitlegt dat het hele systeem op de schop moet om betaalbaar, veilig en fijn wonen een garantie te maken voor iedereen.
May 10, 2022
goed en belangrijk boek waar de auteur duidelijk het verband legt tussen het persoonlijke en het politieke van de woningcrisis, die veroorzaakt is door politieke keuzes. het maakte mij vooral boos en gefrustreerd - en misschien mist het nog een iets concretere en evenwichtigere uitwerking van oplossingen voor deze problematiek. daarnaast: het papier en de kaft van het boek zijn echt heel fijn! oprecht niet eerder zo blij geweest daarmee - elke bladzijde omslaan is een feestje.
May 18, 2023
Dit was een ervaring. Zelden een boek gelezen dat zo inhoudelijk en technisch on point is maar alsnog zo leesbaar, toegankelijk en woedendmakend
February 16, 2024
Ik wist niet dat het kon maar mijn afkeer van de VVD is nog groter geworden. Essentieel boek voor iedereen die kan lezen en een dak boven z’n hoofd wil.
October 10, 2024
Meer non-fictie om boos van te worden! Dit is echt een fantastisch boek over de wooncrisis en achterliggende oorzaken. Vertelt op een toegankelijke (!) manier hoe het beleid sinds de jaren ‘80 heeft geleid tot stijgende woningprijzen, ongelijkheid tussen kopers en huurders en toegenomen dakloosheid.
(Heb dit boek echt al tijden uit maar wilde nog een review schrijven)
(Heb dit boek echt al tijden uit maar wilde nog een review schrijven)
November 4, 2025
vind de wooncrisis nog steeds ingewikkeld maar voel er nu zo naar aanleiding van dit boek wél allemaal sterke emoties bij !!!!
May 22, 2022
Wetenschap, leesbaarheid en boosheid gaan samen in dit boek. Eigenlijk weet je al wel hoe Nederland op diverse fronten de afgelopen tien jaar door gevestigde partijen de afgrond is ingejaagd, maar Hochstenbach geeft er op het gebied van "wonen" gedetailleerde uitleg bij. Dit boek zou je iedere politicus door de strot willen duwen. En, als straf, een flinke stapel door de strot van Stef Blok.
July 13, 2024
Dit boek heeft me echt veel meer inzicht gegeven in onze fucked up woningmarkt (natuurlijk is het weer de schuld van kapitalisme). Ik hou wel van de vurige toon van de schrijver, heeft me bij vlagen goed kwaad gemaakt op de politiek.
May 18, 2024
Uitgewoond (2022) is een interessant overzichtswerk van stadsgeograaf en wetenschapper Cody Hochstenbach. Het boek behandelt de wooncrisis aan de hand van 11 mythen. Hochstenbach grijpt deze misvattingen aan om uit de doeken te doen hoe het écht zit op basis van wetenschappelijke kennis en data. Het boek doet wat pamflettistisch aan en dat komt de leesbaarheid niet ten goede - aan de andere kant dient juist de persoonlijke boosheid die Hochstenbach verwerkt in het boek één van zijn belangrijkste doelen: mensen moeten weer boos worden, anders verandert er niets.
Het gaat te ver om iedere mythe te behandelen in deze recensie, maar de belangrijkste boodschap van Uitgewoond kan wél in enkele zinnen worden samengevat: de huidige woningcrisis is geen natuurverschijnsel maar de uitkomst van bewust beleid. Vanaf de jaren tachtig krijgen marktwerking en deregulering een hoofdrol in het overheidsbeleid; vanaf de jaren negentig beginnen hiervan de eerste effecten echt door te werken in de samenleving (terwijl onder Paars I en II het neoliberale beleid verder radicaliseert). In het kort: particulier woningbezit wordt gestimuleerd (met belastingvoordelen en subsidies voor kopers), sociale woningbouw wordt geprivatiseerd en particuliere verhuur wordt aangemoedigd (met name vanaf Rutte II onder leiding van VVD-minister Stef Blok, die zei trots te zijn om als eerste minister zijn eigen ministerie op te heffen).
Het neoliberale woonbeleid krijgt vanaf de Rutte-kabinetten een hele sterke impuls: rond het jaar 2000 was particuliere verhuur nog 10% van de verhuurdersmarkt, inmiddels wordt meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen opgekocht door particulieren om te verhuren. Het gevolg: alsmaar stijgende woonlasten, waarbij huurders stelselmatig worden benadeeld door overheidsmaatregelen (hypotheekrenteaftrek, jubelton, etc.).
De kern van het verhaal: zolang de onderliggende ideologie - 'woningbezit is het hoogste ideaal en de norm' - niet wordt aangepakt, blijft al het beleid de woonlasten aanjagen en de ellende van daklozen, huurders, starters en andere woningzoekenden toenemen. Overheidsbeleid heeft enkel een prijsopdrijvend effect omdat het het échte probleem niet aanpakt: de 'financialisering' van de woningmarkt (m.n. sinds de Economische Crisis van 2008). De toegang tot geld is voor mensen met vermogen veel groter dan voor mensen zonder vermogen - dit zorgt voor een ongelijk speelveld waarbij investeerders de kans krijgen om van een primaire levensbehoefte (en een grondrecht!) een verdienmodel te maken.
Het cynische is dat dit wordt gestimuleerd door de overheid. Woonminister Stef Blok (VVD) ging bijvoorbeeld internationale beurzen af om private investeerders als BlackRock en George Soros te paaien om Nederlandse woonblokken op te kopen. Woningbezit wordt met belastinggeld gestimuleerd, ten koste van huurders. Starters hopen op een koopwoning, zodat ze kunnen instappen in het systeem van alsmaar meer waardestijging van woningen. Men bouwt vermogen op zonder er iets voor te doen, enkel door een schuld bij een bank aan te gaan. Dit systeem is eigenlijk één grote bubbel, die niet kán en mág knappen omdat de banken, de overheid en de woningbezittende klasse gebaat is bij het in stand houden van het systeem. Zodra dit stopt zou men haar verlies moeten nemen en de woningprijzen weer laten dalen tot hun reële waarde - dit betekent kapitaalverlies voor banken en overheid en financiële ellende voor woningbezitters.
Hochstenbach laat zien hoe woningbezitters over de tijd rechtser en conservatiever gaan stemmen. Als tweederde van het land bestaat uit woningbezitters, die door hun opgebouwde vermogen steeds minder afhankelijk zijn van sociale voorzieningen en daardoor ook steeds minder bereid zijn om belasting te betalen voor voorzieningen die zij niet nodig hebben (!), zal er geen fundamenteel ander woonbeleid komen. Het is een cynische maar realistische conclusie...
Het gaat te ver om iedere mythe te behandelen in deze recensie, maar de belangrijkste boodschap van Uitgewoond kan wél in enkele zinnen worden samengevat: de huidige woningcrisis is geen natuurverschijnsel maar de uitkomst van bewust beleid. Vanaf de jaren tachtig krijgen marktwerking en deregulering een hoofdrol in het overheidsbeleid; vanaf de jaren negentig beginnen hiervan de eerste effecten echt door te werken in de samenleving (terwijl onder Paars I en II het neoliberale beleid verder radicaliseert). In het kort: particulier woningbezit wordt gestimuleerd (met belastingvoordelen en subsidies voor kopers), sociale woningbouw wordt geprivatiseerd en particuliere verhuur wordt aangemoedigd (met name vanaf Rutte II onder leiding van VVD-minister Stef Blok, die zei trots te zijn om als eerste minister zijn eigen ministerie op te heffen).
Het neoliberale woonbeleid krijgt vanaf de Rutte-kabinetten een hele sterke impuls: rond het jaar 2000 was particuliere verhuur nog 10% van de verhuurdersmarkt, inmiddels wordt meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen opgekocht door particulieren om te verhuren. Het gevolg: alsmaar stijgende woonlasten, waarbij huurders stelselmatig worden benadeeld door overheidsmaatregelen (hypotheekrenteaftrek, jubelton, etc.).
De kern van het verhaal: zolang de onderliggende ideologie - 'woningbezit is het hoogste ideaal en de norm' - niet wordt aangepakt, blijft al het beleid de woonlasten aanjagen en de ellende van daklozen, huurders, starters en andere woningzoekenden toenemen. Overheidsbeleid heeft enkel een prijsopdrijvend effect omdat het het échte probleem niet aanpakt: de 'financialisering' van de woningmarkt (m.n. sinds de Economische Crisis van 2008). De toegang tot geld is voor mensen met vermogen veel groter dan voor mensen zonder vermogen - dit zorgt voor een ongelijk speelveld waarbij investeerders de kans krijgen om van een primaire levensbehoefte (en een grondrecht!) een verdienmodel te maken.
Het cynische is dat dit wordt gestimuleerd door de overheid. Woonminister Stef Blok (VVD) ging bijvoorbeeld internationale beurzen af om private investeerders als BlackRock en George Soros te paaien om Nederlandse woonblokken op te kopen. Woningbezit wordt met belastinggeld gestimuleerd, ten koste van huurders. Starters hopen op een koopwoning, zodat ze kunnen instappen in het systeem van alsmaar meer waardestijging van woningen. Men bouwt vermogen op zonder er iets voor te doen, enkel door een schuld bij een bank aan te gaan. Dit systeem is eigenlijk één grote bubbel, die niet kán en mág knappen omdat de banken, de overheid en de woningbezittende klasse gebaat is bij het in stand houden van het systeem. Zodra dit stopt zou men haar verlies moeten nemen en de woningprijzen weer laten dalen tot hun reële waarde - dit betekent kapitaalverlies voor banken en overheid en financiële ellende voor woningbezitters.
Hochstenbach laat zien hoe woningbezitters over de tijd rechtser en conservatiever gaan stemmen. Als tweederde van het land bestaat uit woningbezitters, die door hun opgebouwde vermogen steeds minder afhankelijk zijn van sociale voorzieningen en daardoor ook steeds minder bereid zijn om belasting te betalen voor voorzieningen die zij niet nodig hebben (!), zal er geen fundamenteel ander woonbeleid komen. Het is een cynische maar realistische conclusie...
August 25, 2025
Geweldig boek, een must read! Ik heb hier echt super veel van geleerd. Het boek heeft me op meerdere keren echt boos gemaakt. Veel uitspraken die mensen maken over de huizenmarkt zijn echt te kort door de bocht en veel politieke standpunten en beleid zijn niet (goed) onderbouwd of gewoon regelrecht slecht voor een groot deel van de maatschappij. Een boek met veel wetenschappelijke onderbouwing, maar wel makkelijk leesbaar. Erg toegankelijk.
July 28, 2022
Must read voor iedereen die zich met woonpolitiek, woningbouw, volkshuisvesting bezig houdt. Analyse hoe de woonpolitiek van laatste decennia heeft geleid tot de huidige problematiek met te weinig (betaalbare) woningen, steeds maar stijgende woonlasten, toenemende verschillen tussen rijk en arm & oud en jong. Begint met verhaal hoe zijn eigen vader dakloos werd door te hoge schuldenlast. Ieder hoofdstuk behandelt hij 1 of meer ‘mythen’. Oftewel beelden die veel mensen hebben bij de oorzaken en oplossingen voor wooncrisis, die hij met veel voorbeelden onderuit haalt. Tamelijk activistisch, maar ook tamelijk overtuigend/herkenbaar. Maakt wel wat moedeloos, verbetering/ oplossing is ver weg. & bouwen, bouwen, bouwen is niet de oplossing.
April 28, 2023
Gewoon. F*cking. Goed.
Ik snapte heel weinig van woningen, woonbeleid, volkshuisvesting en marktwerking, maar wilde wel graag weten waarom ik zometeen na mijn studie geen woning kan huren of kopen. Dit boek legt precies de vinger op de zere plek.
Het gaat in op iedere vorm van woninggebruik in de samenleving en hoe de afgelopen ~30 jaar (en de afgelopen 10 jaar in sneltreinvaart) woningen onbetaalbaar geworden zijn, kopers of beleggers met vermogen voorgetrokken werden, en huurders uitgeknepen. En het begint en eindigt met het meest schrijnende gevolg van het systeem: dakloosheid.
In dit persoonlijke en verhalende non-fictieboek presteert Cody Horstenbach het om een leek uit te leggen wat er anders moet: een woonsysteem dat het recht op huisvesting voor iedereen als ideaal houdt.
Ik snapte heel weinig van woningen, woonbeleid, volkshuisvesting en marktwerking, maar wilde wel graag weten waarom ik zometeen na mijn studie geen woning kan huren of kopen. Dit boek legt precies de vinger op de zere plek.
Het gaat in op iedere vorm van woninggebruik in de samenleving en hoe de afgelopen ~30 jaar (en de afgelopen 10 jaar in sneltreinvaart) woningen onbetaalbaar geworden zijn, kopers of beleggers met vermogen voorgetrokken werden, en huurders uitgeknepen. En het begint en eindigt met het meest schrijnende gevolg van het systeem: dakloosheid.
In dit persoonlijke en verhalende non-fictieboek presteert Cody Horstenbach het om een leek uit te leggen wat er anders moet: een woonsysteem dat het recht op huisvesting voor iedereen als ideaal houdt.
August 1, 2023
Ik was al boos en nu ben ik nog bozer. Goed uiteengezet door Cody Hochstenbach wat de ideologie achter de woonpolitiek van de afgelopen decennia is geweest, waarom deze ideologie vooral de belangen van de bezittende klasse verdedigt en wat de gevolgen van de woonpolitiek is geweest op verschillende groepen en op de samenleving als geheel. De wooncrisis is geen natuurlijk gegeven, maar gevolg van heel bewust beleid om woningen duurder te maken en sociale huisvesting uit te kleden. Een nieuwe woonpro ben ik zeker 🐝
January 29, 2023
Het boek zet op een toegankelijke manier uiteen welke oorzaken er achter de problemen op de woningmarkt zitten. Hoewel ik dacht hier al wel een beeld van te hebben, zaten er toch ook nog eye openers tussen. De auteur gaat verder dan het aandragen van losse maatregelen die verlichting kunnen geven, maar houdt een pleidooi voor drastisch andere woonpolitiek met ruimte voor "volkshuisvesting". Of deze ideeën allemaal wenselijk en electoraal haalbaar zijn valt te betwijfelen, maar dat er iets moet veranderen is zeker.
April 9, 2022
Zó goed. Word wel heel moedeloos (of steeds moedelozer) van zo veel politieke onwil, maar dat gevoel opwekken lijkt me één van de doelen van dit boek - dus wat mij betreft missie geslaagd!
June 9, 2022
Vlijmscherpe analyse van het woningprobleem in Nederland. Boel argumenten waarom er zoveel mis is gegaan de afgelopen jaren (neoliberaal beleid), en voor mij ook duidelijke prioritering. We moeten nú iets doen en we moeten vooral nú iets doen aan het voor eens en altijd oplossen van dakloosheid. En de rest. Maar dat vooral.
March 4, 2024
Dit boek beschrijft de wooncrisis op een begrijpelijke manier aan de hand van verschillende woon mythes en persoonlijke verhalen. Naast dat het voornamelijk veel gevoel van verontwaardiging heeft opgeroepen, heeft het ook mijn ogen geopend. Ik denk dat dit eigenlijk voor iedereen relevant is; een must-read als je het mij vraagt!
June 29, 2024
Erg goede uiteenzetting van de wooncrisis in Nederland. Hierbij zijn niet alleen de factoren van het ontstaan tot op de bodem uitgeplozen, maar is het ook erg fris en makkelijk geschreven voor iets wat in essentie veel droge stof is. Grote aanrader!
March 3, 2024
Heel goed boek! Moest wel vaak stoppen omdat ik boos werd van het politieke zooitje. Niet echt antwoorden gevonden op hoe we weer nieuwe arbeiderspaleisen kunnen bouwen. Das jammer
March 9, 2022
Woedend makend boek, dat iedereen zou moeten lezen.
Displaying 1 - 30 of 112 reviews